.

.

حكم صحة ونفاذ عقدى فيلا والارض المقامة عليها بمدينة الرحاب
باسم الشعب
محكمة استئناف القاهرة
دائرة رقم / 82 عقود
حكم
بالجلسة المنعقدة علنا بسراي المحكمة الكائن مقرها ميدان العباسية القاهرة
برئاسة السيد الاستاذ المستشار/ محمد السيد الداوودي رئيس المحكمة
الاستاذين المستشارين / محمد صابر حميدة الرئيس بالمحكمة
و / أحمد محمد رضوان المستشار
وحضور السيد / سيد عبد المنعم اسماعيل أمين السر
اصدرت الحكم الاتي
في الاستئناف المقيد بالجدول العمومى تحت رقم 3778 لسنة 17 ق
المرفوع من
السيد/ على محمد ابراهيم سلطان المقيم فيلا رقم 100/1 نموذج حرف (H) المجموعة 13 – مدينة الرحاب – القاهرة الجديدة – محافظة القاهرة – ويعلن بموطنه المختار مكتب الاستاذ/ ابراهيم عباس ابراهيم خليل – المحامي بالنقض – برقم 12 شارع سامي البارودي – قسم شرطة عابدين – محافظة القاهرة – ومعه الاستاذة/ جيلان حسن عبد النبي – المحامية بالاستئناف – والاستاذ/ محمد حسين – المحامي بالاستئناف – والاستاذ/ خالد ابراهيم عباس – المحامي بالابتدائي .
ضد
1- السيد / رئيس مجلس الادارة والعضو المنتدب للشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني (شركة مساهمة مصرية) ومقرها الرئيسي برقم (36) شارع مصدق – الدقي – محافظة الجيزة .
2- السيد/ رئيس مجلس ادارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بصفته ويعلن برقم (24) الحي الاول – المجاورة الخامسة – خلف هيبر وان – الشيخ زايد – محافظة الجيزة .
الموضوع
استئناف الحكم الصادر بجلسة 28/3/2013 في الدعوى رقم 7422 لسنة 2011 مدني كلي القاهرة .
المحكمة
بعد سماع المرافعة الاطلاع على الاوراق والمداولة قانونا .
حيث ان الوقائع تتحصل في ان المستأنف كان قد أختصم المستأنف ضدهما بصفتهما في الدعوى رقم 47مدني كلي حلوان بموجب صحيفة موقعة من محام ومعلنه قانونا طلب في ختامها الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/7/1998 مع الزام المدعي عليهما بالمصاريف مقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفالة .
على سند من القول انه بموجب عقد بيع خالص الثمن بتاريخ 12/7/1998 باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات الفعلية والقانونية المدعي عليهما للمدعي ماهو عبارة عن فيلا رقم 100/1 نموذج حرف ( H) – المجموعة 13 – بمدينة الرحاب بالقاهرة الجديدة والبالغ اجمالي مساحتها 273.90م والمحددة بالصحيفة وهي مكونة من أراضي و أول وغرف سطح والمباني مساحتها 96.79م2 طبقا لما هو وارد بكشف التحديد وذلك مقابل ثمن اجمالي قدره 384550ج وقد تم سداد كامل الثمن بتاريخ 16/1/2006 بموجب مخالصة بسداد باقي الثمن صادرة من القطاع المالي ادارة الحسابات للشركة البائعة المدعي عليها الاولى وقد الت ملكية الارض المقام عليها الفيلا المباعة الى الشركة عن طريق الشراء من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بموجب العقد المؤرخ 6/11/1996 وقامت الشركة البائعة ببناء الفيلا عليها والت ملكية الارض للمدعي عليها الثانية بموجب القرار الوزارة رقم 294 بتاريخ 29/10/1997 .
ولما كان المدعى عليها لم يحضر للشهر العقاري لاتخاذ اجراءات التسجيل ونقل الملكية فانه يحق له اقامة هذه الدعوى بطلباته – وقدم المدعي سندا لدعواه أربع حوافظ المت بها المحكمة من بين ما انطوت عليه احداها :-
1- أصل العقد محل التداعي المؤرخ 12/7/1998 والمحرر بين المدعي والشركة المدعي عليها الاولى عن الفيلا المبينة به وبصحيفة الدعوى .
2- صورة ضوئية من المخالصة الصادرة عن الشركة المدعي عليها الاول بسداد المدعي مطلوبات الشركة في ذمته المذكورة بعقد الشراء المؤرخ 12/7/1998 وصيرورة ذمة خالصته وبريئة من الثمن ومن بين ما طويت عليه أخرى صورة ضوئية من صورة رسمية لعقد بيع ابتدائي مؤرخ 6/11/1996 بين الشركة المدعي عليها الاولى والهيئة المدعي عليها الثانية.
وحيث ان المدعى اعلن المدعى عليهما بصفتهما بموجب صحيفة احالة الدعوى الى محكمة شمال القاهرة الابتدائية لالغاء محافظة حلوان وبتعديل طلباته فيها الى الحكم بصحة ونفاذ عقدي البيع المؤرخين 12/7/1998 المحرر بين المدعي والمدعي عليه الاول ، 6/11/1996 والمحرر بين المدعي عليه الاول والمدعي عليه الثاني وذلك يخص العقار محل الدعوى من مساحة الارض الكلية بهذا العقد مع الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفالة .
وقدم المدعي حافظة مستندات طويت على صورة رسمية من صحيفة الدعوى المشهرة وقدمت الشركة المدعي عليها الاولى حافظة مستندات طويت على :-
1- صورة ضوئية من قرار وزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 194/2003 .
2- صورة ضوئية من خطاب من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للشركة المدعي عليها الاولي يفيد سداد الاخيرة ثمن الارض محل العقد المؤرخ 6/11/1996 كاملا وقدمت الهيئة المدعي عليها الثانية مذكرة بالدفاع طلبت فيها الحكم أصليا بعدم قبول الدعور لرفعها من غير ذي صفة واحتياطيا رفض الدعوى موضوعا مع الزام المدعي بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة ، وبتاريخ 13/7/2012 قدمت المدعي عليها الثانية حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقدين مؤرخين 30/6/2003 ، 29/2/2004 .
وبجلسة 7/2/2013 قدمت المدعي عليها الثانية مذكرة بالدفاع طلبت فيها أصليا :-
عدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفة الطلب العارض المضاف بشأن عقد البيع المؤرخ 6/11/1996 واحتياطيا :-
عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة بالنسبة للطلب المضاف بشأن عقد البيع المؤرخ 6/11/1996 وعلى سبيل الاحتياط – رفض الدعوى موضوعا مع الزام المدعى بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة .
وبجلسة 21/2/2013 قدمت المدعي عليها الاولى مذكرة بالدفاع التمست فيها عدم الزامها بثمة مصروفات عملا بنص المادتين 184 ، 185 من قانون المرافعات .
وحيث انه بجلسة 28/3/2013 حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الاوان والزمت المدعي بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماة تأسيسا على ان المدعي قد حرك دعواه قبل التأكد من انتقال ملكية المبيع من البائع للبائع .
وحيث انه لما لم يرتض المدعي قضاء أول درجة فقد اقام عنه الاستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة 7/5/2013 و أعلنت للمستأنف ضدهما بصحيفتهما قانونا طلب في حتامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا ، وبالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا :-
1- بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/7/1998 والمحرر بين المستأنف والمستأنف ضدهما الاولي .
2- بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 6/11/1996 والمحرر بين الشركة المستأنف ضدها الاولي والهيئة المستأنف ضدها الثانية وذلك فيما يخص العقار محل الدعوى من مساحة الارض الكلية لهذا العقد مع الزام المستأنف ضدهما بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي وذلك تأسيسا على أسباب حاصلها :-
اولا :- الخطأ في تطبيق القانون : ذلك ان حكم محكمة اول درجة قد أخطأ في فهم وتطبيق المادة 39 من قرار وزير الاسكان رقم 194/2003 بشأن الللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لكون باقي المادة يجيز تحرير العقود النهائية من اللجنة الثلاثية بعد توافر شرط وحيد هو سداد كامل الثمن كما أجازت تحرير عقود نهائية لقطع الاراضي الفضاء او المقام عليها المباني التي يتم التصرف فيها من قبل المخصص له الارض للعملاء والشرطان الاخيران متوافران في الدعوى المستأنفة ، حيث قامت الشركة المستأنف ضدها الاولي بسداد كامل الثمن .
ثانيا :- الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب :-
اذ لم تقم محكمة اول درجة ببحث المستندات المقدمة من الخصوم في الدعوى بما ينم عن انها قد عملت وفهمت وقائع الدعوى ودلالة مستنداتها .
وقدم المستأنف مذكرة بالدفاع التمس فيه القضاء له بطلباته وقدمت الهيئة المستأنف ضدها الثانية مذكرة طلبت فيها رفض الاستئناف وتأيد الحكم المستأنف مع الزام المستأنف بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة عن الدرجتين .
وحيث انه بجلسة 23/12/2013 حضر وكيل الشركة المستأنف ضدها الاولى ودفع بسقوط الحق في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد عملا بنص المادتين 213 ، 227 مرافعات والمحكمة قررت حجز الاستئناف للحكم لجلسة اليوم .
وحيث أن الحكم المستأنف صدر بتاريخ 28/3/2013 و أودعت صحيفة الاستئناف قلم كتاب المحكمة في 7/5/2013 أي في اليوم الأربعين ومن ثم يكون الاستئناف قد أقيم في الميعاد القانوني حائزا لأوضاعه الشكلية مما تقضي معه المحكمة بقبوله شكلا ، ورفض الدفع بسقوط الحق في أقامته لرفعه بعد الميعاد .
وحيث انه عما أثير في الأوراق من دفع بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفة الطلب العارض فمردود عليه بأن الثابت من مطالعة أوراق الدعوى ومستنداتها ان صحيفة الطلب العارض قد تم شهرها متضمنة الإعلان بالإحالة ومن ثم يضحى هذا الدفع في غير محله خليقا بالرفض .
وحيث أن عن الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة فمردود عليه بأن المستأنف طلب القضاء بصحة ونفاذ العقد المؤرخ 6/11/1996 فيما يخص العقار محل التداعي من مساحة الأرض الكلية بهذا العقد ومن ثم يكون هذا الدفع قائما على غير سند من صحيح القانون والواقع خليقا بالرفض .
وحيث انه عن الموضوع فمن المقرر قانونا طبقا لنص المادة 14 من قانون الإثبات أن المحرر العرفي صادرا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط آو أمضاء أو ختم أو بصمة ، كم انه من المقرر أن دعوى صحة التعاقد وهي ما تسمى بدعوى صحة ونفاذ العقد المقصود منها مواجهة امتناع البائع عن القيام بالإعمال الواجبة لتسجيل العقد حتى لو كان معترفا بصدور البيع منه فإذا ما صدر الحكم في هذه الدعوى جعل منه المشتري سندا يغنيه عن عقد البيع الصالح للتسجيل فهو سند رسمي أقوى من السند العرفي المصدق فيه على التوقيع وهو في الوقت ذاته يثبت – أكثر مما تثبت الورقة المكتوبة ولو كانت ورقة رسمية – وقوع البيع صحيحا نافذا فيجوز اذن للمشتري أن يسجل هذا الحكم باعتباره سندا قاطعا على وقوع البيع ولا يحتاج في تسجيله الى تدخل البائع ومتى سجل انتقلت إليه ملكية المبيع بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع وهي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلي بحث موضوع العقد ونفاذه والمقصود منها هو التنفيذ التام للبيع والتي من شأنها نقل الملكية الى المشتري والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ، كما تنص المادة 39 من قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 194/2003 على انه لا يتم تحرير عقد بيع نهائي بالنسبة للأراضي أو العقارات إلا بعد سداد كامل قيمة الأرض أو العقار وبشرط أن يكون صاحب الشأن قد أقام مشروعه وحصل على رخصة التشغيل بالنسبة لأراضي المناطق الصناعية والخدمية والتجارية ، والبناء بالنسبة لأراضي الإسكان ، والزراعة بالنسبة لأراضي الحزام الأخضر ، ويجوز بقرار مسبب من اللجنة الثلاثية تحرير عقود نهائية بعد توافر شرط وحيد هو سداد كامل الثمن ويجوز لذات اللجنة بالنسبة للمساحات الكبيرة المخصصة للمشروعات السكنية السماح بتحرير عقود نهائية لقطع الأراضي الفضاء أو المقام عليها المباني التي يتم التصرف فيها من قبل المخصص له الأرض للعملاء وفقا للقواعد التي تقررها اللجنة العقارية الرئيسية ولما كان عقود البيع محل التداعي المطلوب القضاء بصحتها ونفاذها والمؤرخين 12/7/1998 ، 6/11/1996 قد توافرت لهما أركان انعقادهما وشروط صحتهما من رضاء صحيح ، ومحل محدد وجائز التعامل فيه ، وثمن نقدي معلوم ، وكان المستأنف قد قام بسداد ثمن الفيلا محل التداعي المبينة بعقد البيع المؤرخ 12/7/1998 كاملا وفقا لصورة مخالصة السداد المؤرخة 16/1/2006 المرفقة بالأوراق والمعلق نفاذ العقد على سدادها وذلك للشركة المستأنف ضدها الأولى ، كما قامت الشركة الأخيرة بسداد ثمن الأرض محل عقد البيع المؤرخ 6/11/1996 والمقام عليها عين التداعي وأعيان أخرى للهيئة المستأنف ضدها الثانية وفقا للثابت من صورة كتاب الهيئة الأخيرة للشركة المذكورة المرفق بالأوراق والمؤرخ 6/2/2007 ومن ثم زال قيد تحرير العقود النهائية بخصوص بيع تلك الأراضي فان دعوى المستأنف والحال كذلك تضحي قائمة على سند صحيح من القانون والواقع واذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر حين قضى بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان فانه يكون قد جانبه الصواب مما تقضي معه هذه المحكمة بإلغائه والقضاء مجددا بصحة ونفاذا عقدي البيع محل التداعي على نحو ما سيرد بمنطوق هذا الحكم .
وحيث انه عن المصروفات شاملة أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بها المستأنف عملا بحكم المادتين 185 ، 240 مرافعات وذلك عن درجتي التقاضي .
فلهذه الاسباب
حكمت المحكمة :- بقبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بالغاء الحكم المستأنف والقضاء بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 12/7/1998 والمحرر بين المستأنف والمستأنف ضدها الاولى عن الفيلا رقم 100/1 نموذج حرف H المجموعة 12 – بمدينة الرحاب بالقاهرة الجديدة وبصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 6/11/1996 والمحرر بين الشركة المستأنف ضدها الاولى والهيئة المستأنف ضدها الثانية وذلك فيما يخص الفيلا محل النزاع من مساحة الارض الكلية لهذا العقد وألزمت المستأنف بالمصروفات عن الدرجتين ومائة وخمسة وسبعين جنيها مقابل اتعاب المحاماة .
صدر هذا الحكم وتلى علنا بجلسة يوم الاربعاء الموافق 26/2/2014

.

.

“الإسكان” توافق على زيادة دور بالمدن الجديدة بضوابط محددة.
تداول النشطاء على مواقع التواصل الاجتماعي، منشورا وقع عليه المهندس طارق السباعي، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية لقطاع الشئون العقارية والتجارية، موجه لرئيس جهاز مدينة الشروق، في 29/8/2017، يفيد بالسماح بزيادة دور بقطع الأراضي السكنية الصغيرة المخصصة للأفراد (فيلات وعمارات) بالمدن العمرانية الجديدة، بضوابط محددة، والموضحة أدناه.

وكان مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، فى اجتماعه برئاسة الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، في 5 اكتوبر 2016 قد قرر إرجاء تنفيذ قراره السابق بالموافقة على زيادة دور واحد فقط لجميع قطع الأراضى السكنية الصغيرة (التى تنطبق عليها الشروط المحددة بالقرار) وعدا (الأراضى الصادر بشأنها قانون الإسكان الاجتماعى، وكذا أراضى مشروع ابنى بيتك) المخصصة للأفراد والأهالى بكافة المدن العمرانية الجديدة، وذلك لإجراء مزيد من الدراسات، لكل مدينة على حدة.

وشدد الوزير حينئذ، على أنه حتى الآن لم يتم تطبيق القرار السابق لمجلس إدارة الهيئة، الذى تم إرجاؤه لمزيد من الدراسات التى تؤكد تحمل المرافق بجميع المناطق، وعدم تأثر أى منطقة ونسيجها العمرانى بهذا القرار، مع إجراء الدراسات المرورية اللازمة أيضا، وبالتالى تم إرجاء تنفيذ القرار.

وكانت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، قد أعلنت عبر موقعها الرسمي، في يوليو 2016، قرار مجلس إدارة الهيئة بجلسته رقم (93) في 24/5/2016 بشأن زيادة دور بقطع الأراضي السكنية الصغيرة المخصصة للأفراد (فيلات وعمارات) بالمدن العمرانية الجديدة، ونص القرار على ما يلي:

الموافقة على زيادة دور واحد لجميع قطع الأراضى السكنية الصغيرة عدا ( الأراضى الصادر بشأنها قانون الإسكان الإجتماعى ، وكذا اراضى ابنى بيتك ) المخصصة للأفراد والأهالى بالمدن العمرانية الجديدة لتصبح كالتالى:
1 – من ارضى وأول الى ارضى ودورين فقط ( للفيلات).
2 – من ارضى ودورين الى ارضى وثلاثة ادوار ( للعمارات والفيلات ).
3 – من ارضى وثلاثة الى ارضى واربعة ادوار ( للعمارات).
4 – من ارضى واربعة ادوار الى ارضى وخمسة ادوار (للعمارات) بشرط وجود مكان للمصعد.

بالنسبة لأراضى الفيلات والعمارات بالمناطق يشترط أن يتوفر فيها الآتى اولاً:
أ ) عدم الحصول على علاوة دور سابقاً ، وفى حال أن سبق العمل بالموافقة على زيادة دور بالمجاورة السكنية ، يعتبر عدد الأدوار بعد تلك الزيادة هو العدد النهائى المسموح به للأدوار بتلك المجاورة ، وذلك لتوحيد الإرتفاع بالمجاورة السكنية الواحدة لكل من الفيلات والعمارات.
ب) استيعاب المرافق والخدمات بالمنطقة.
ج) عدم التعارض مع قيود الإرتفاع المحددة من هيئة عمليات القوات المسلحة.
منشور بـ”القاهرة الجديدة اليوم”
تطبيق الضوابط التالية:
1) تقديم شهادة من استشارى انشائى تفيد تحمل اساسات المبنى لزيادة دور.
2) سلامة الموقف المالى والعقارى والتنفيذى لقطعة الأرض وعدم وجود مخالفات بنائية.
3) توفير مواقف الإنتظار اللازمة داخل حدود قطعة الأرض.
4) السلم الصاعد للسطح وغرف خدمات الأسطح ( مصاعد…) يكون سلم بحارى.
5) يتم تحرير عقد أو ملحق عقد مع مالك كل قطعة ارض يتضمن قيمة العلاوة المقررة لزيادة الدور.
6) سداد علاوة زيادة معامل الإستغلال نتيجة زيادة الدور بواقع 25% من متوسط السعر فى تاريخ التخصيص والحالى وبما لايقل عن سعر تكلفة المرافق.

يتم وضع الضوابط التى تكفل تنفيذ الدور على أن يقتصر استخدام السطح على غرف الخدمات.
نص قرار
منقول

.

.

.

من فضلكم حد عنده فكره عن تعديل الرخصه بحيث تذيد مساحه المتكرر طبقا للقانون الجديد
تاخد وقت اد ايه
وهل مستاهله ولا لا
يعني انا صبيت عمدان الارضي
هل اتوقف واعدل الرخصه
ولا اكمل وخلاص
مدي جدوي التعديل ؟
ومدته ؟

خلاصة قرار التعلية…
1- جهاز مدينة القاهرة الجديدة أصدر منشور يفيد أن القرار لن يتم تطبيقه سوى على أحياء “النرجس وجنوب الأكاديمية والبنفسج والياسمين والقرنفل وتمر حنة وعمارات الحي الخامس وحي المثلث وحي المتميز ( غرب الجولف فيلات) وحي الشويفات …” بالقاهرة الجديدة
2- أقصى أرتفاع للفيلات بأي حي من الأحياء بدروم وأرضى و دورين فقط وروف.
3- القرار خاص بالقطع السكنية الصغيرة سواء كانت الفيلات أو العمارات المخصصة للأفراد بمعنى انه لا يشمل الإداري أو التجاري أو الكومبوندات .
4- يلزم سداد 25 % من متوسط سعر الأرض ( سعر المتر الحالي + سعر المتر باخطار التخصيص ويتم قسمتهما على اثنين) علما بان اخر سعر للمتر بالقاهرة الجديدة كان (5600ج) .
5- يشترط عدم وجود مخالفات بنائية بالعقار خاصة بالروف أو تحويل البدروم لوحدة سكنية ( الدوبلكس).
6- عدم الاستفادة مسبقا بدور تعلية وهذا يعنى أن كل القطع التي تم تعلية دور فيها مسبقا لن يسمح بالزيادة بها.
7- أن لا يكون على مالك العقار أو الأرض أي مستحقات أو مخالفات مالية.
8- تقديم شهادة رسمية من استشاري إنشائي معتمد بسلامة المبنى إنشائيا وقدرته على تحمل دور اضافي .
9- لابد من توافر أماكن لانتظار السيارات وبذلك يشترط توفير (50 م2) إضافية لمساحة الجراج القديم .
10- سيتم تحرير عقد أو ملحق عقد مع مالك كل قطعة أرض يتضمن قيمة العلاوة المقررة لزيادة الدور.
**أخيرا هذا القرار ليس له علاقة بقانون التصالح على المخالفات المحتمل صدوره قريبا ، نظرا لأن الأخير سيكون دوره هو تقنين وضع الروف المخالف.. مثلما هو الحال في الأماكن التي سبق وان استفادت بدور التعلية إلا أن بعض الملاك قاموا بزيادة المساحة البنائية بسطح العقار عن المساحة القانونية ..وقد يستفيد من القانون أيضا من لم تتوافر لديه شروط التعلية نظرا لقيامه ببناء مساحة الروف بالمخالفة للمساحة القانونية.

.

.