السلام عليكم
بحاول احجز يجينى خطأ اثناء تنفيذ الامر تانى يوم على كدا ايه الحل

.

يجب تكوين إتحاد الشاغلين للعقار الذى لا يقل إجمالى عدد وحداته عن خمس وحدات وفقاً للمادة 156 من القانون رقم 119 لسنه 2008 و القرار الوزارى رقم 200 لسنه 2009 وذلك من أجل الحفاظ على سلامة العقار و أجزائه المشتركة و ملحقاته و ضمان صيانته و ترميمه و تدعيمه و الحفاظ على طابعه المعمارى و توفير الخدمات المطلوبة للعقار .

2. يوضح بنموذج عقد إتحاد الشاغلين عنوان العقار و رقم الترخيص و تاريخه إن وجد ووصف العقار بالنسبة لعدد الطوابق و الوحدات ( إسم مالك العقار و الشاغلين و صورة بطاقة الرقم القومى لكل منهم و سند الإشغال لكل وحدة و تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية و أسماء أعضاء مجلس إدارة الإتحاد المنتخب و صفتهم فى مجلس الإدارة ) و ذلك وفقاً لنص المادة 160 من القانون رقم 119 لسنه 2008 .

3. إذا كان عدد شاغلى العقار لا يجاوز سبعة يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد و أمين الصندوق و عضو و إذا كان عدد شاغلى العقار يجاوز سبعة يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد و نائب للرئيس و أمين الصندوق و عضو و تكون مدة المجلس ثلاث سنوات و ذلك وفقاً لنص المادة 161 من القانون رقم 119 لسنه 2008 .

4. يشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحاد و فى أعضاء مجلس إدارة الإتحاد ما يلى : –
• أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد .
• أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
• ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف و الأمانة مالم يكن قد رد إليه إعتباراً و ذلك وفقاَ لنص المادة الثامنة من القرار الوزارى رقم 200 لسنه 2009 الخاص بالنظام النموذجى لإتحاد الشاغلين .

5. يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك عليهم إختيار رئيس الإتحاد من بينهم فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابه تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للإتحاد و يشترط فيه الشروط الثلاثه و الموضحة بعاليه بالبند رقم (4) .

6. تكون اختصاصات هذا الإتحاد كما ورد بالمادة رقم 11 من القرار الوزارى رقم 200 لسنة 2009 .

7. يتم توقيع الأغلبية المطلقة للشاغلين على عقد تكوين إتحاد الشاغلين و ذلك بعد أخذ الإجراءات القانونية الخاصة بتوجيه الدعوة لهم وفقاً لما وضحته المادة 15 من القرار الوزراى رقم 200 لسنة 2009 .

8. يتم ختم كل ورقة من عقد تكوين إتحاد الشاغلين بخاتم الإتحاد موضحاً به رقم العقار و العنوان على النحو التالى إتحاد شاغلين العقار رقم (…….) الكائن ( ……………………..) .

9. أخذ إثبات تاريخ بالشهر العقارى على العقد .

10. وعلى السيد / رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بتوكيل التقدم بالعقد و المستندات الموضحة بعد إستيفاء المطلوب طبقاً إلى ما هو موضح بعالية إلى المركز التكنولوجى لخدمة المواطنين بالحى من أجل إعتماد هذا العقد و قيده بسجلات وحدة إتحاد الشاغلين التابعة لإدارة إيرادات الإسكان وفقاً للقانون الموضحه بعاليه

.

.

.

س: ما هي المخالفات التي تحرر عنها جنح المباني بالمدن الجديدة ؟؟
ج: المخالفات التي تحرر عنها جنح المباني هي كل ما يخالف الرسم الهندسي المعتمد ورخصة المباني سواء بشأن زيادة عدد غرف السطح (الروف) عن المساحة القانونية المسموح بها والتي تقدر ب25% من مساحة الدور الأرضي أو الردود أو الواجهة أو المداخل أو البلكونات أو المصاعد …وكذلك تحويل الغرض المخصص له الجراج أو البدروم إلى وحدة إدارية أو سكنية أو ربطه بالدور الأرضي بسلم داخلي وهو ما يعرف ب (الدوبلكس) ..الخ
وفى حال حدوث أي من تلك المخالفات يحرر جهاز المدينة محضر بالمخالفة ويحال الى محكمة الجنح ،كما يصدر جهاز المدينة قرار بوقف التعامل عن كامل المبنى الذي يوجد به المخالفة ، ومن ثم لا يمكن إنهاء أي إجراء يكون جهاز المدينة طرفا فيه كالتنازل بالبيع أو استخراج العقد الابتدائي أو النهائي الذي يفيد الملكية الخالصة أو التسجيل بالشهر العقاري إلا بعد زوال المخالفة وإلغاء قرار وقف التعامل…
لذلك ننصح السادة مالكي الوحدات بالمدن الجديدة عدم الشروع في إقامة أي بناء مخالف بالفيلا أو العمارة الخاصة سواء بالروف أو البدروم أو الواجهة أو الردود ….وإذا لزم الأمر يفضل بعد دخول الكهرباء واستلام عقد الأرض الابتدائي من جهاز المدينة وتسجيله بالشهر العقاري.

.

.

.

حكم صحة ونفاذ عقدى فيلا والارض المقامة عليها بمدينة الرحاب
باسم الشعب
محكمة استئناف القاهرة
دائرة رقم / 82 عقود
حكم
بالجلسة المنعقدة علنا بسراي المحكمة الكائن مقرها ميدان العباسية القاهرة
برئاسة السيد الاستاذ المستشار/ محمد السيد الداوودي رئيس المحكمة
الاستاذين المستشارين / محمد صابر حميدة الرئيس بالمحكمة
و / أحمد محمد رضوان المستشار
وحضور السيد / سيد عبد المنعم اسماعيل أمين السر
اصدرت الحكم الاتي
في الاستئناف المقيد بالجدول العمومى تحت رقم 3778 لسنة 17 ق
المرفوع من
السيد/ على محمد ابراهيم سلطان المقيم فيلا رقم 100/1 نموذج حرف (H) المجموعة 13 – مدينة الرحاب – القاهرة الجديدة – محافظة القاهرة – ويعلن بموطنه المختار مكتب الاستاذ/ ابراهيم عباس ابراهيم خليل – المحامي بالنقض – برقم 12 شارع سامي البارودي – قسم شرطة عابدين – محافظة القاهرة – ومعه الاستاذة/ جيلان حسن عبد النبي – المحامية بالاستئناف – والاستاذ/ محمد حسين – المحامي بالاستئناف – والاستاذ/ خالد ابراهيم عباس – المحامي بالابتدائي .
ضد
1- السيد / رئيس مجلس الادارة والعضو المنتدب للشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني (شركة مساهمة مصرية) ومقرها الرئيسي برقم (36) شارع مصدق – الدقي – محافظة الجيزة .
2- السيد/ رئيس مجلس ادارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بصفته ويعلن برقم (24) الحي الاول – المجاورة الخامسة – خلف هيبر وان – الشيخ زايد – محافظة الجيزة .
الموضوع
استئناف الحكم الصادر بجلسة 28/3/2013 في الدعوى رقم 7422 لسنة 2011 مدني كلي القاهرة .
المحكمة
بعد سماع المرافعة الاطلاع على الاوراق والمداولة قانونا .
حيث ان الوقائع تتحصل في ان المستأنف كان قد أختصم المستأنف ضدهما بصفتهما في الدعوى رقم 47مدني كلي حلوان بموجب صحيفة موقعة من محام ومعلنه قانونا طلب في ختامها الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/7/1998 مع الزام المدعي عليهما بالمصاريف مقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفالة .
على سند من القول انه بموجب عقد بيع خالص الثمن بتاريخ 12/7/1998 باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات الفعلية والقانونية المدعي عليهما للمدعي ماهو عبارة عن فيلا رقم 100/1 نموذج حرف ( H) – المجموعة 13 – بمدينة الرحاب بالقاهرة الجديدة والبالغ اجمالي مساحتها 273.90م والمحددة بالصحيفة وهي مكونة من أراضي و أول وغرف سطح والمباني مساحتها 96.79م2 طبقا لما هو وارد بكشف التحديد وذلك مقابل ثمن اجمالي قدره 384550ج وقد تم سداد كامل الثمن بتاريخ 16/1/2006 بموجب مخالصة بسداد باقي الثمن صادرة من القطاع المالي ادارة الحسابات للشركة البائعة المدعي عليها الاولى وقد الت ملكية الارض المقام عليها الفيلا المباعة الى الشركة عن طريق الشراء من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بموجب العقد المؤرخ 6/11/1996 وقامت الشركة البائعة ببناء الفيلا عليها والت ملكية الارض للمدعي عليها الثانية بموجب القرار الوزارة رقم 294 بتاريخ 29/10/1997 .
ولما كان المدعى عليها لم يحضر للشهر العقاري لاتخاذ اجراءات التسجيل ونقل الملكية فانه يحق له اقامة هذه الدعوى بطلباته – وقدم المدعي سندا لدعواه أربع حوافظ المت بها المحكمة من بين ما انطوت عليه احداها :-
1- أصل العقد محل التداعي المؤرخ 12/7/1998 والمحرر بين المدعي والشركة المدعي عليها الاولى عن الفيلا المبينة به وبصحيفة الدعوى .
2- صورة ضوئية من المخالصة الصادرة عن الشركة المدعي عليها الاول بسداد المدعي مطلوبات الشركة في ذمته المذكورة بعقد الشراء المؤرخ 12/7/1998 وصيرورة ذمة خالصته وبريئة من الثمن ومن بين ما طويت عليه أخرى صورة ضوئية من صورة رسمية لعقد بيع ابتدائي مؤرخ 6/11/1996 بين الشركة المدعي عليها الاولى والهيئة المدعي عليها الثانية.
وحيث ان المدعى اعلن المدعى عليهما بصفتهما بموجب صحيفة احالة الدعوى الى محكمة شمال القاهرة الابتدائية لالغاء محافظة حلوان وبتعديل طلباته فيها الى الحكم بصحة ونفاذ عقدي البيع المؤرخين 12/7/1998 المحرر بين المدعي والمدعي عليه الاول ، 6/11/1996 والمحرر بين المدعي عليه الاول والمدعي عليه الثاني وذلك يخص العقار محل الدعوى من مساحة الارض الكلية بهذا العقد مع الزام المدعي عليهما بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل طليقا من قيد الكفالة .
وقدم المدعي حافظة مستندات طويت على صورة رسمية من صحيفة الدعوى المشهرة وقدمت الشركة المدعي عليها الاولى حافظة مستندات طويت على :-
1- صورة ضوئية من قرار وزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 194/2003 .
2- صورة ضوئية من خطاب من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للشركة المدعي عليها الاولي يفيد سداد الاخيرة ثمن الارض محل العقد المؤرخ 6/11/1996 كاملا وقدمت الهيئة المدعي عليها الثانية مذكرة بالدفاع طلبت فيها الحكم أصليا بعدم قبول الدعور لرفعها من غير ذي صفة واحتياطيا رفض الدعوى موضوعا مع الزام المدعي بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة ، وبتاريخ 13/7/2012 قدمت المدعي عليها الثانية حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقدين مؤرخين 30/6/2003 ، 29/2/2004 .
وبجلسة 7/2/2013 قدمت المدعي عليها الثانية مذكرة بالدفاع طلبت فيها أصليا :-
عدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفة الطلب العارض المضاف بشأن عقد البيع المؤرخ 6/11/1996 واحتياطيا :-
عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة بالنسبة للطلب المضاف بشأن عقد البيع المؤرخ 6/11/1996 وعلى سبيل الاحتياط – رفض الدعوى موضوعا مع الزام المدعى بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة .
وبجلسة 21/2/2013 قدمت المدعي عليها الاولى مذكرة بالدفاع التمست فيها عدم الزامها بثمة مصروفات عملا بنص المادتين 184 ، 185 من قانون المرافعات .
وحيث انه بجلسة 28/3/2013 حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الاوان والزمت المدعي بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماة تأسيسا على ان المدعي قد حرك دعواه قبل التأكد من انتقال ملكية المبيع من البائع للبائع .
وحيث انه لما لم يرتض المدعي قضاء أول درجة فقد اقام عنه الاستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة 7/5/2013 و أعلنت للمستأنف ضدهما بصحيفتهما قانونا طلب في حتامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا ، وبالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا :-
1- بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/7/1998 والمحرر بين المستأنف والمستأنف ضدهما الاولي .
2- بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 6/11/1996 والمحرر بين الشركة المستأنف ضدها الاولي والهيئة المستأنف ضدها الثانية وذلك فيما يخص العقار محل الدعوى من مساحة الارض الكلية لهذا العقد مع الزام المستأنف ضدهما بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي وذلك تأسيسا على أسباب حاصلها :-
اولا :- الخطأ في تطبيق القانون : ذلك ان حكم محكمة اول درجة قد أخطأ في فهم وتطبيق المادة 39 من قرار وزير الاسكان رقم 194/2003 بشأن الللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لكون باقي المادة يجيز تحرير العقود النهائية من اللجنة الثلاثية بعد توافر شرط وحيد هو سداد كامل الثمن كما أجازت تحرير عقود نهائية لقطع الاراضي الفضاء او المقام عليها المباني التي يتم التصرف فيها من قبل المخصص له الارض للعملاء والشرطان الاخيران متوافران في الدعوى المستأنفة ، حيث قامت الشركة المستأنف ضدها الاولي بسداد كامل الثمن .
ثانيا :- الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب :-
اذ لم تقم محكمة اول درجة ببحث المستندات المقدمة من الخصوم في الدعوى بما ينم عن انها قد عملت وفهمت وقائع الدعوى ودلالة مستنداتها .
وقدم المستأنف مذكرة بالدفاع التمس فيه القضاء له بطلباته وقدمت الهيئة المستأنف ضدها الثانية مذكرة طلبت فيها رفض الاستئناف وتأيد الحكم المستأنف مع الزام المستأنف بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة عن الدرجتين .
وحيث انه بجلسة 23/12/2013 حضر وكيل الشركة المستأنف ضدها الاولى ودفع بسقوط الحق في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد عملا بنص المادتين 213 ، 227 مرافعات والمحكمة قررت حجز الاستئناف للحكم لجلسة اليوم .
وحيث أن الحكم المستأنف صدر بتاريخ 28/3/2013 و أودعت صحيفة الاستئناف قلم كتاب المحكمة في 7/5/2013 أي في اليوم الأربعين ومن ثم يكون الاستئناف قد أقيم في الميعاد القانوني حائزا لأوضاعه الشكلية مما تقضي معه المحكمة بقبوله شكلا ، ورفض الدفع بسقوط الحق في أقامته لرفعه بعد الميعاد .
وحيث انه عما أثير في الأوراق من دفع بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفة الطلب العارض فمردود عليه بأن الثابت من مطالعة أوراق الدعوى ومستنداتها ان صحيفة الطلب العارض قد تم شهرها متضمنة الإعلان بالإحالة ومن ثم يضحى هذا الدفع في غير محله خليقا بالرفض .
وحيث أن عن الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة فمردود عليه بأن المستأنف طلب القضاء بصحة ونفاذ العقد المؤرخ 6/11/1996 فيما يخص العقار محل التداعي من مساحة الأرض الكلية بهذا العقد ومن ثم يكون هذا الدفع قائما على غير سند من صحيح القانون والواقع خليقا بالرفض .
وحيث انه عن الموضوع فمن المقرر قانونا طبقا لنص المادة 14 من قانون الإثبات أن المحرر العرفي صادرا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب إليه من خط آو أمضاء أو ختم أو بصمة ، كم انه من المقرر أن دعوى صحة التعاقد وهي ما تسمى بدعوى صحة ونفاذ العقد المقصود منها مواجهة امتناع البائع عن القيام بالإعمال الواجبة لتسجيل العقد حتى لو كان معترفا بصدور البيع منه فإذا ما صدر الحكم في هذه الدعوى جعل منه المشتري سندا يغنيه عن عقد البيع الصالح للتسجيل فهو سند رسمي أقوى من السند العرفي المصدق فيه على التوقيع وهو في الوقت ذاته يثبت – أكثر مما تثبت الورقة المكتوبة ولو كانت ورقة رسمية – وقوع البيع صحيحا نافذا فيجوز اذن للمشتري أن يسجل هذا الحكم باعتباره سندا قاطعا على وقوع البيع ولا يحتاج في تسجيله الى تدخل البائع ومتى سجل انتقلت إليه ملكية المبيع بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع وهي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلي بحث موضوع العقد ونفاذه والمقصود منها هو التنفيذ التام للبيع والتي من شأنها نقل الملكية الى المشتري والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية ، كما تنص المادة 39 من قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 194/2003 على انه لا يتم تحرير عقد بيع نهائي بالنسبة للأراضي أو العقارات إلا بعد سداد كامل قيمة الأرض أو العقار وبشرط أن يكون صاحب الشأن قد أقام مشروعه وحصل على رخصة التشغيل بالنسبة لأراضي المناطق الصناعية والخدمية والتجارية ، والبناء بالنسبة لأراضي الإسكان ، والزراعة بالنسبة لأراضي الحزام الأخضر ، ويجوز بقرار مسبب من اللجنة الثلاثية تحرير عقود نهائية بعد توافر شرط وحيد هو سداد كامل الثمن ويجوز لذات اللجنة بالنسبة للمساحات الكبيرة المخصصة للمشروعات السكنية السماح بتحرير عقود نهائية لقطع الأراضي الفضاء أو المقام عليها المباني التي يتم التصرف فيها من قبل المخصص له الأرض للعملاء وفقا للقواعد التي تقررها اللجنة العقارية الرئيسية ولما كان عقود البيع محل التداعي المطلوب القضاء بصحتها ونفاذها والمؤرخين 12/7/1998 ، 6/11/1996 قد توافرت لهما أركان انعقادهما وشروط صحتهما من رضاء صحيح ، ومحل محدد وجائز التعامل فيه ، وثمن نقدي معلوم ، وكان المستأنف قد قام بسداد ثمن الفيلا محل التداعي المبينة بعقد البيع المؤرخ 12/7/1998 كاملا وفقا لصورة مخالصة السداد المؤرخة 16/1/2006 المرفقة بالأوراق والمعلق نفاذ العقد على سدادها وذلك للشركة المستأنف ضدها الأولى ، كما قامت الشركة الأخيرة بسداد ثمن الأرض محل عقد البيع المؤرخ 6/11/1996 والمقام عليها عين التداعي وأعيان أخرى للهيئة المستأنف ضدها الثانية وفقا للثابت من صورة كتاب الهيئة الأخيرة للشركة المذكورة المرفق بالأوراق والمؤرخ 6/2/2007 ومن ثم زال قيد تحرير العقود النهائية بخصوص بيع تلك الأراضي فان دعوى المستأنف والحال كذلك تضحي قائمة على سند صحيح من القانون والواقع واذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر حين قضى بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان فانه يكون قد جانبه الصواب مما تقضي معه هذه المحكمة بإلغائه والقضاء مجددا بصحة ونفاذا عقدي البيع محل التداعي على نحو ما سيرد بمنطوق هذا الحكم .
وحيث انه عن المصروفات شاملة أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بها المستأنف عملا بحكم المادتين 185 ، 240 مرافعات وذلك عن درجتي التقاضي .
فلهذه الاسباب
حكمت المحكمة :- بقبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بالغاء الحكم المستأنف والقضاء بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 12/7/1998 والمحرر بين المستأنف والمستأنف ضدها الاولى عن الفيلا رقم 100/1 نموذج حرف H المجموعة 12 – بمدينة الرحاب بالقاهرة الجديدة وبصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 6/11/1996 والمحرر بين الشركة المستأنف ضدها الاولى والهيئة المستأنف ضدها الثانية وذلك فيما يخص الفيلا محل النزاع من مساحة الارض الكلية لهذا العقد وألزمت المستأنف بالمصروفات عن الدرجتين ومائة وخمسة وسبعين جنيها مقابل اتعاب المحاماة .
صدر هذا الحكم وتلى علنا بجلسة يوم الاربعاء الموافق 26/2/2014

.