الايام الي فاتت حصل حوارات كتير بخصوص سوق العقار في مصر خصوصاً بعد طرح مجموعة طلعت مصطفى الجديد و فكرة التقسيط على ١٥ سنة و الي تعتبر جديدة على السوق العقاري في مصر
مش هاتكلم عن طرح نور لا بالسلب ولا الايجاب
التفاصيل حالياً واضحة للجميع و كل واحد عنده القدرة على اتخاذ القرارات المناسبة له
انا هاتكلم بشكل عام
العقار في ثقافة المصريين دايماً حاضر و بقوة
سواء كسكن او استثمار او مخزن للقيمة
و ده بيرجع جزء كبير منه لغياب الثقافة الاستثمارية عموماً في المجتمع المصري و ده خلى العقار هو اهم القنوات الاستثمارية عند المصريين
و لكن فيه متغير هام لازم الناس تكون واعية له و هي بتاخد قراراتها
و هو مدة التقسيط الطويلة
ناس كتير متخيلة انه بيدفع القيمة العادلة للعقار و انه بعد ما هيخلص اقساط ممكن يبيع و يكسب
و الحقيقة ان ده غلط تماماً
المطورين بيبنوا بفلوس البنوك و بتسهيلات منهم
و بيضيف تكلفة التسهيلات دي على قيمة الاقساط
يعني الي ببقسط بيدفع قيمة الشقة الحقيقية و عليها تكلفة الاقتراض مع حسابات التضخم
هتيجي بعد ما تخلص الاقساط تلاقي سعر اعادة البيع في السوق هو الي انت دفعته بالفعل لانك عايز تبيع كاش و الي هيدفع هيعمل حسابات القيمة السوقية الحالية وقت ما هو بيشتري
الوحدة الي انت بتشتريها النهارده و سعر المتر فيها ٢٠ الف مثلاً
سعرها الحقيقي النهارده ١٠ الاف مثلاً و الباقي هو تكلفة الاقتراض و حسابات التضخم المستقبلية
بعد ما تخلص اقساطك هيكون سعر المتر ٢٠ الف كاش
يعني يا دوب الي انت دفعته فيها (ده لو كان فيه مشتري مستعد يدفع المبلغ كاش)
فيه حد هيقولي انه كان شاري شقة سنة ١٩٩٠ بسعر كذا و النهارده اصبح سعرها كذا ضعف
صحيح
بس انت ما حسبتش معامل التضخم
لو انت كنت اشتريت بالفلوس دي دهب وقتها او عملتها وديعة في البنك (مش هاقول عملت مشروع خلينا في الاصول) تفتكر قيمتهم النهارده هتكون مختلفة عن قيمة الشقة ؟!
هتكون كسبت يعني ؟!
و لو كسبت كسبت كام ؟!
المطور العقاري مش عبيط ولا بيحاول يخدمك ولا بيقدم لك هدايا
هو بيعمل بيزنس و يهمه في المقام الاول ارباحه و عامل حساباته كويس جداً جداً
و عارف السوق الثانوي ماشي ازاي
و عارف انه على ما يخلص اقساطه منك هتكون دي القيمة الحقيقية للفلوس الي اخدها
يعني بيبيع لك الوحدة بسعر مستقبلي مش بسعر حالي
عايز السعر النهارده يبقى تدفع كاش و تستلم
ده السعر العادل و الحقيقي
العقار ما بقاش وعاء استثماري زي ما الناس متخيلة
هو لا يزال وعاء لحفظ القيمة و لكن ليس وعاء استثماري يدر عائد مميز
و انت بتحسب العائد على العقار لازم تحسب انت هتأجره ولا هتسيبه مقفول و مصاريف صيانته لو هيتأجر
و حسابات فروق وديعة الصيانة لو في كومباوند
و الضريبة العقارية الي بتدفعها كل سنة
و ضريبة التصرفات العقارية و انت بتبيع
و وضع السوق الثانوي في الشريحة بتاعتك
لازم تشوف الصورة كاملة بتفاصيلها و تعمل حساباتك كويس و ما تنخدعش بارقام مش كاملة و تصورات سطحية و دعاية للشركات و كلام الناس بتوع المبيعات
كل طرف بيدور على مصلحته و ده طبيعي و عادل (بفرض ان مافيش غش و تدليس)
انت كمان احسبها كويس و دور على مصلحتك و شوف هتحط فلوسك فين و ليه
حدد اهدافك من البداية و اعمل حساباتك طبقاً للاهداف دي
عايز سكن طبيعي تشتري
عايز مخزن للقيمة يبقى دور على كل البدايل المتاحة و اعمل حساباتك
عايز وعاء استثماري هتشوف القنوات المتاحة و تعمل تقييم مخاطر و تقيس العائد على الاستثمار و تقارن
اخر حاجة عايز اقولها
يا ريت ماحدش يسألني عن نصايح بيع و شراء و استثمار
الي يعرفوني كويس عارفين اني ممتنع تماماً عن اي نصايح لها علاقة بالبيع و الشراء و الاستثمار لان دي مسئولية اخلاقية كبيرة و صاحب الفلوس بس هو الي يقدر يقرر بكامل حريته هو عايز يعمل ايه لانه هو الوحيد الي عارف ظروفه بالكامل و هو الي هيدفع الفاتورة في الاخر
بالتوفيق للجميع إن شاء الله
احسنت تحليل صادق لا يسترضي احد على حساب احد بل كلمة حق وخلاص
احسنت ??