منقول من احد الزملاء تحليل اكثر من رائع للمرحله التكميليه *مميزات وعيوب المرحلة … د_

منقول من احد الزملاء
تحليل اكثر من رائع للمرحله التكميليه??????????????????????????
*مميزات وعيوب المرحلة الثامنة التكميلية:*
*(وجهة نظر شخصية وليست دعوة للحجز او عدم الحجز وانا شخصيا لم اتخذ القرار حتي الان)*

*اتمني من الجميع المشاركة سواء موافق او معترض لسماع وجهات النظر المختلفة*
*المميزات:*
? *يوجد بعض اماكن الطرح مميزة فى الموقع*
? وجود *خصم 15%فى حالةالسداد كاش*(مع وجود مخاطرة لعدم جاهزية الارض للاستلام وعدم استقرار سعر الصرف)
? *وجود ندرة نسبية في بعض مواقع الطرح مما يجعلها* مميزة
? *يوجد بعض القطع شديدة التميز داخل كل منطقة مثل قطع الشوارع الرئيسية والنواصي والحدائق وقد يكون السعر جيد لهذه القطع*

*العيوب:*

? *تغيير شروط المرحلة الاساسية* التي قام الحاجزين بالتحويل بناءا عليها منذ اكثر من 9 أشهر
? *السعر مبالغ فيه جدا* والزيادات بتصل احيانا ل 60% و70%

? *لايمكن تحديد السعر الاجمالي* فى حالة اختيار نظام التقسيط بسبب تغير سعر الفائدة وقت الاقساط والتي من المكن ان تكون 10% او 50% حسب الوضع الاقتصادى وقتها مع وجود شبهة فى ذلك حيث من الممكن اعتباره بيع جهالة لعدم معرفة المشترى والبائع السعر الاجمالى للمنتج (الأرض) سواء بالجنيه او الدولار
? *تم تخفيض فترة التقسيط من 5 سنوات الى 3 سنوات* فى ظل ظروف اقتصادية صعبة
? *تم رفع سعر الفائدة على الاقساط بنسبة 500%* حاليا من 3.5% بالطروحات السابقة الى سعر الفائدة على الجنيه(حاليا 19% ومرشح للزيادة)

? *عدم وضوح آلية احتساب الفوائد حتى الان*

? *عدم وضوح آلية رد بواقى المقدمات لكل من نظامي التقسيط (السعر محدد بالجنيه والسعر محدد بالدولار)*

? وجود بعض المشاكل حاليا بالقطاع العقارى نتج عنها *انخفاض الطلب على الوحدات السكنية مما يجعل من الصعب المنافسة فى ظل وجود عشرات الالاف من الاراضي بنظام سداد ميسر* واسعار اقل وتقسيط 5 سنوات بمعدل فائدة وغرامة تاخير سداد اقل 3.5% وثابت وسعر الارض محملة بالأوفر اقل من الاسعار الحالية

? *ارتفاع قيمة الاقساط وقد يصل قيمة القسط لمبلغ 2 او 3 مليون جنيه* مع العلم ان الاراضي القديمة القسط اقل بكثير من نصف هذا المبلغ

? *ارتفاع غرامة التأخير بنسبة 500%* حاليا من 3.5%الي غرامة تعادل سعر الفائدة على الجنيه ( 19% حاليا)

? *أستمرار الدولة فى الطروحات المستمر* بالداخل والخارج لجذب حصيلة مالية دون الاهتمام بترفيق الاراضى والامثلة على ذلك كثيرة *وقد يتسبب في ضعف الطلب على هذه الاراضي*

? *انخفاض معدل العائد على الاستثمار RoI* وذلك بسبب زيادة قيمة الحوالة بالجنيه وزيادة المدة الزمنية حيث أن مبلغ متوسط الحوالات 2 مليون و500 الف و المبلغ محتجز لدي الهيئة منذ اكثر من 9 اشهر والعائد المتوقع ثابت بالجنيه المصري حتي في الاراضي القديمة

? *طرح البنوك لشهادات بنكية بفوائد مرتفعة يؤثر سلبيا علي القطاع العقاري*

.