سوق العقار في مصر —————————— السوق العقاري في مصر بيمر بفترة صعبة جداً أنا شخصي… خ_

سوق العقار في مصر
——————————
السوق العقاري في مصر بيمر بفترة صعبة جداً أنا شخصياً ما افتكرش اني شفت زيها في مصر قبل كده
حالة ركود كبيرة جداً في العقار و خصوصاً السوق الثانوي
الي عنده عقار النهارده صعب جداً يبيعه
تسييل الاصول العقارية اصبح عملية صعبة جداً و بتاخد وقت طويل و غالباً صاحب العقار بيضطر يضحي بجزء من سعره لو مستعجل و مضطر يبيع
إيه الي حصل و بيحصل في سوق العقار ؟
مبدئيا قبل ما نتكلم في أي حاجة لازم أقول نقطة مهمة انا اتكلمت عليها قبل كده اكتر من مرة و عايز اقولها تاني
الي في مصر مش فقاعة عقارية
ولا حتى حاجة قريبة منها
ولا ينطبق عليها تعريف الفقاعة من قريب او بعيد
هي ازمة و لها اسباب و ابعاد و تبعات
خلينا نتكلم عليها و نحاول نفهم و لكن بعيداً عن فكرة الفقاعة
عشان نفهم الي بيحصل لازم الاول نفهم ان سوق العقار في مصر ما بيتحركش كوحدة واحدة
يعني سوق فيه اسواق فرعية كتير مختلفين عن بعض
سوق الريف غير سوق المدن الصغيرة غير سوق المدن الكبيرة غير سوق المدن الجديدة
سوق الاسكان الاجتماعي غير سوق اسكان الطبقة المتوسطة غير سوق اسكان الطبقة العليا غير الاسكان الفاخر
سوق الوحدات السكنية غير سوق الوحدات التجارية و الإدارية
كل سوق فرعي له خصائص مختلفة و بيتحرك بديناميكية مختلفة
فيه خصائص عامة لها علاقة بالاوضاع الاقتصادية للبلد و تنطبق على الغالبية و فيه خصائص فردية تماماً لكل سوق
هاتكلم في الخصائص العامة لان التفاصيل كتير جداً
سوق العقار حصل فيه انتعاشة كبيرة في فترة ما بعد ٢٠١١ لكونه الملاذ الآمن في اوقات الازمات و الاضطرابات
و الموروث الثقافي المصري بيعظم دايماً من قيمة حيازة العقار كجزء مهم في محفظة ممتلكات اي شخص
الانتعاش ده شمل الارض و الشقق و العقار التجاري و ارتفع الطلب و معاه ارتفعت الاسعار كمان
انخفاض قيمة الجنيه كان عامل محفز اضافي لان العقار هنا كان مخزن للقيمة مقابل ارتفاع الدولار
ارتفاعات متواصلة و مكاسب كبيرة
ناس كتير جداً اشتغلوا في العقار في الفترة دي
الي له و الي مالوش فيه
سوق ماشي و مكسب سهل و سريع و مش محتاج خبرة
و دايماً بتكون دي نقطة التحول
و لكن فيه عاملين مهمين تدخلوا و وقفوا الارتفاع المتواصل ده
** التعويم و تبعاته
** دخول الدولة سوق العقار بقوة
النقطة الاولى هي التعويم
انخفاض قيمة الجنيه هنا كان له أثر عكسي على العقار لان مدخرات الناس قيمتها قلت
تكلفة الحياه زادت
المدخرات قلت
الطبقة المستهدفة قلت مدخراتها الي كانت بتسمحلها انها تشتري عقار بالتقسيط و دول كانوا الشريحة الاكبر
و في نفس الوقت اسعار العقار بتزيد لان التكلفة نفسها زادت بعد التعويم
ركود تضخمي
اسعار بتزيد و مافيش بيع
النقطة التانية و هي دخول الدولة في سوق العقار سواء الطروحات المتكررة على فترات قريبة عكس المعتاد
و طروحات غطت شرائح مختلفة
اسكان اجتماعي و متميز و اكثر تميز و بيت وطن و اراضي شركات في العاصمة الادارية
و على مستوى المنتج النهائي كمان
اسكان اجتماعي و سكن مصر و دار مصر و جنة و شقق و فيلات العاصمة الادارية و المنصورة الجديدة و العلمين الجديدة
تخمة في المعروض
مع انخفاض في الطلب نتيجة انخفاض القوة الشرائية عند الشريحة المستهدفة
الشركات العقارية عندها ازمة
اضطروا يقدموا حلول تمويلية عشان يفضلوا شغالين و شفنا حاجات ما كناش نتخيل اننا نشوفها
مقدم قليل او بدون مقدم
اقساط على ٦-٨-١٠ و احياناً ١٢ سنة
كله عايز يبيع
بس ماحدش قادر يشتري
حتى بالتسهيلات الجديدة
الناس خايفة تلتزم
و سوق العقار الثانوي المعاناة فيه اكبر
مين هيشتري شقة او فيلا كاش و هو ممكن يروح يشتري حاجة مماثلة من الشركات بتقسيط على سنين كتير ؟؟
الدنيا اتلخبطت مع الناس كلها
و دلوقت العقار ما بقاش مخزن للقيمة ولا ادخار للمستقبل خصوصاً مع الظروف الي قلتها فوق
العقار دلوقت للي عايز يسكن بس
المحتاج بس
و ده خرج شريحة تانية من السوق
و اللخبطة زادت
الوضع ملخبط و لكن غير سوداوي
هيتظبط و هيستقر
بس مش هيكون فيه قفزات تاني خلاص
ولا مكاسب خرافية زي زمان
و ناس كتير هتخرج من السوق
هيفضل الي العقار شغلته بجد و قادر يكمل
احنا في بلد معدلات الزيادة السكانية كبيرة و الطلب على العقار كبير مش قليل عشان يستوعب الزيادة دي
بس الي هيكمل هيكون الطلب الحقيقي بس
و ده هيكون تأثيره اوضح في المدن الصغيرة الي رقعة الارض فيها أصلاً محدودة
طبعاً قرارات الدولة الجديدة بوضع قواعد و محددات للبناء هيكون له تأثيرات مهمة و حيوية على سوق العقار في مصر كلها بس ده مش وقته
لسه مش معروف تأثير الاشتراطات الجديدة و تطبيقها على السوق و لكن هيكون لها تأثير بكل تأكيد

طبعاً الكلام المكتوب ده اجتهاد شخصي ممكن يكون كله صح او كله غلط او جزء صح و جزء غلط
و لازم ناخد بالنا ان ده كلام عام مش لازم ينطبق على كل مكان او كل سوق او كل شريحة مستهدفة
فيه استثناءات موجودة لا تنطبق عليها القواعد دي
تحياتي

.